Real Estate Mortagage Investment Conduit (Remic) / Đơn Vị Phát Hành Đầu Tư Cầm Cố Bất Động Sản

Phương tiện chứng khoán cầm cố được cấp phép bởi Đạo luật cải cách thuế năm 1986, giữ các khoản cầm cố thương mại và nhà ở trong ủy thác, và phát hành chứng biểu thị cho tiền lãi chưa chia trong các khoản cầm cố này. Một remic có thể là một công ty, cơ quan ủy thác , hiệp hội hay công ty hợp doanh, tập hợp các khoản cầm cố thành các tổ hợp, và phát hành các chứng khoán thông qua trung gian bảo lãnh, trái phiếu nhiều lớp tương tự như cầm cố có bảo đảm (CMO) hay các chứng khoán khác, cho các nhà đầu tư trong thị trường cầm cố thứ cấp. Các chứng khoán được đảm bảo bằng cầm cố thông qua remic có thể là việc tài trợ nợ bởi các công ty phát hành hay việc bán tài sản. Đạo luật Cải các Thuế loại bỏ đánh thuế hai lần trên thu nhập ở cấp công ty, bởi một công ty phát hành và cổ tức được trả cho chủ sở hữu chứng khoán, qua đó cho phép một remic cơ cấu chứng khoán đảm bảo đảm rằng cầm cố chào bán như bán các tài sản , chuyển đổi một cách hiệu quả khoản vay từ bảng cân đối kế toán của bên cho vay ban đầu, thay vì việc tài trợ nợ trong đó khoản vay vẫn hiện diện như tài sản của bảng cân đối kế toán. Remic được miễn thuế liên bang, mặc dầu thu nhập của các nhà đầu tư chịu thuế hoàn toàn. Vì là công ty miễn thuế, nên remic chỉ có thể đầu tư vào các khoản cầmcố đủ điều kiện và các đầu tư được phép, bao gồm các khoản cầm cố thứ cấp, cầm cố dự phần, và các chứng khoán thông qua trung gian bảo lãnh của cơ quan liên bang. Luật liên bang được ban hành năm 2004 (Đạo luật Tạo Việc làm Hoa Kỳ) giảm một số ràng buộc về việc phát hành củaremic, cho phép chứng khoán hóa tín dụng mở rộng liên quan đến cầm cố , như hạn mức tín dụng vốn mua nhà. Một remic có thể phát hành chứng khoán cầm cố bằng nhiều hình thức chứng khoán được thế chấp bằng chứng chỉ thông qua trung gian bảo lãnh (GenniaMae), các khoản vay tổng thể, chứng chỉ dự phần một loại duy nhất, và chứng khoán được bảo đảm cầm cố đã lớp; chứng khoán đảm thông qua trung gian bảo lãnh đa lớp có đặc tính chi trả nhanh hay chậm; chứng khoán có phiếu nợ phụ thuộc đảm nhận hầu hết rủi ro không chi trả, cho phép công ty phát hành có được đánh giá tín dụng tốt hơn; và Nghĩa Vụ Nợ Cầm Cố Có Bảo Đảm có tiền lãi trái phiếu thông qua trung gian bảo lãnh hàng tháng, loại bỏ rủi ro tái đầu tư bằng cách cho nhà đầu tư bằng cách cho nhà đầu tư sự bảo vệ lệnh thu hồi chống lại việc thanh toán sớm. Trong số các công ty phát hànhremic lớn là Freddie Mac và Fannie Mae, hai nhà mua hàng đầu các khoản cho vay cầm cố truyền thống tại thị trường thứ cấp, và cũng là công ty vận hành tư nhân tổng hợp cầm cố sở hữu công ty bảo hiểm cầm đồ, và các định chế tiết kiệm. Xem CONDUIT; GRANTOR TRUST.