Mortgage Backed Security / Chứng Khoán Bảo Đảm Bằng Thế Chấp

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là loại chứng khoán được phát hành dựa trên cơ sở một hoặc một nhóm các khoản thế chấp. Về bản chất, chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là một loại trái phiếu. Thay vì, trả cho nhà đầu tư một khoản trái tức cố định và tiền gốc, thì người phát hành chứng khoán thanh toán bằng dòng tiền phát sinh từ những khoản thế chấp được dùng để đảm bảo cho số chứng khoán đó. Dạng đơn giản nhất của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là kiểu "sang tay thế chấp", trong đó tất cả số tiền gốc và lãi thanh toán hàng tháng (sau khi đã trừ đi phí dịch vụ) trong một hợp đồng thế chấp sẽ được "sang tay" cho nhà đầu tư. Vd: công ty X kinh doanh địa ốc có 1 toà văn phòng cho thuê trị giá 90 triệu USD. Để thực hiện một dự án xây chung cư khác, công ty này đang cần vay thêm 60 triệu USD. Sau khi đánh giá các phương án, họ quyết định tìm đến ngân hàng X, thế chấp toà văn phòng trên để vay 60 triệu USD trong 5 năm, thanh toán tiền gốc và tiền lãi hàng tháng  với lãi suất 1%. Tuy nhiên, tình hình tài chính ngân hàng hiện đang "mấp mé" hạn mức tín dụng cho phép nên không thể cho vay thêm, nhưng ngân hàng cũng không muốn mất khách hàng này. Ngân hàng quyết định phát hành 60.000 trái phiếu được đảm bảo bằng khoản thế chấp của công ty X, với kì hạn 5 năm, ra thị trường. Thay vì được thanh toán tiền gốc và lãi như thông thường, người nắm giữ những trái phiếu này sẽ được hưởng số tiền mà công ty X thanh toán cho ngân hàng tuỳ theo số trái phiếu mà anh ta có. Giả dụ, một quĩ đầu tư mua 6000(10%) trái phiếu, thì mỗi tháng họ sẽ được hưởng: 10% x [(60.000.000/5/12) + 1%x (số tiền còn nợ)]. Theo thời gian, khi số tiền gốc được hoàn trả dần thì cả tiền lãi và giá trị của trái phiếu này cũng giảm tương ứng. Ngược lại với các trái phiếu thông thường, khi đáo hạn mới được thanh toán tiền gốc, thì trái phiếu loại này khi đáo hạn có giá trị bằng 0. Người nắm giữ chứng khoán loại này gần như không gặp phải rủi ro gì vì đã có khoản thế chấp làm vật đảm bảo, tuy nhiên nói như vậy cũng không có nghĩa là nó hoàn toàn không có rủi ro nào. Theo luật một số nước (ví dụ như Mỹ), người thế chấp tài sản để vay tiền hoàn toàn có quyền "thanh toán nhanh", nghĩa là họ sẽ thanh toán số tiền lớn hơn định mức. Trong ví dụ trên, thay vì trả $100.000 tiền gốc mỗi tháng, công ty X có thể trả $200.000 để giảm nhanh số tiền nợ, đồng thời giảm số tiền lãi phải trả trong thời gian tiếp theo. Đương nhiên là người nắm giữ chứng khoán này cũng sẽ nhận được số tiền thanh toán cao lên tương ứng và có thể tái đầu tư vào nơi khác. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, người đi vay (ở ví dụ trên là công ty X) thường chỉ áp dụng việc thanh toán nhanh khi lãi suất cho vay trên thị trường xuống thấp còn khi lãi suất thị trường cao thì không. Tiếp tục xem xét ví dụ trên, giả sử sang năm thứ 2, lãi suất ngắn hạn trên thị trường chỉ còn có 0.5%/tháng, công ty X sẽ lập tức vay tiền với lãi suất thấp để trả cho người nắm giữ trái phiếu để tránh lãi suất cao. Người nắm giữ trái phiếu nhận được số tiền thanh toán tăng thêm trong giai đoạn lãi suất thấp thì đương nhiên khó có thể tái đầu tư để thu đượclãi suất cao. Như vậy khi mà người đi vay có quyền chọn cách thức thanh toán thì chính người cho vay là người chịu rủi ro. Rủi ro này được gọi là "rủi ro thanh toán trước",  chính vì rủi ro này mà lãi suất đối với các loại chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bao giờ cũng cao hơn lãi suất thị trường một chút. Đối với loại chứng khoán này, vai trò của Ngân hàng chỉ là người trung gian, thu phí để cung cấp dịch vụ chứ hoàn toàn không phải gánh chịu rủi ro nào. Ngân hàng đóng vai trò làm người đại diện cho công ty đi vay để phát hành chứng khoán, thanh toán định kì cho người nắm giữ chứng khoán và tiến hành các thủ tục khác cho công ty đó. Phí mà ngân hàng được hưởng được khấu trừ từ chính tiền lãi mà nhà đầu tư được hưởng, ví dụ: lãi suất cho vay thế chấp đúng ra là 12.5%/năm, và mức phí ngân hàng thu là 0.5%/năm, thì lãi suất mà nhà đầu tư được hưởng sẽ còn 12%/năm. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp được phân ra một số loại như: loại "sang tay" (pass through), loại collaterized  và loại stripped. Sự khác nhau giữa các nhóm này chủ yếu ở các ràng buộc về lộ trình thanh toán hoặc dòng tiền đảm bảo cho chúng.